中国房价全球第一？

第二，不一样的数据水平。有两个主要的国内数据来源，一个是统计局，另一个是价格。另一种是数据扭曲。统计数据来自住建部门的网签价，为合理避税，大城市常见存在阴阳合同现象，网签价基本上都大大低于实质成交价格。比如，假设一套北京住宅实质成交800万，而普通网签价格仅为468万，那样就能达到普通住宅官方报价。据统计数据显示，北京2016年新屋销售均价约为28000元/平米，而实质均价早已经超越50000元。以如此的房价来对比剖析，结论势必是跑偏的。
第三，统计口径不同。世界上的房产价格缺少统一的官方数据，各国房产价格统计机构不同，数据来源不同，样本口径不同，不适合直接进行比较。在国内，常见的房价数据有70个大中城市和百城房价，样本城市相对较多，包含各类型型的产品房；而在美国，最常见的标普/凯斯-席勒房价指数只统计20个城市，而且只统计独栋和联排别墅。别说国家之间没办法进行直接对比，即便在一个国家内也不可以完全准确地进行对比。

在世界范围内，中国房价到底是不是存在泡沫？这个问题非常难回答。国际房价对比是个非常不错的参考，但，直接拿中国房价和外国房价对比是非常危险的，由于中国的房价完全不同。
第一，定价基础不同。在中国，财产和财产事实上是分开的。国家拥有土地，家庭只有土地用权，普通住宅的产权期限为70年，到期后可自动续期，商住两用住房的产权重50年以上，需缴纳肯定比率的土地用费才能续期；而美国等国家多使用私有财产权规范，房子交易包含土地，产权是的。也就是说，国内房价事实上只包括土地用价值的一部分，而海外房价完全包括土地产权价值。

第五，持有本钱不同。国内现行的房产税费主要体目前买卖环节，多为一次性成本，只有物业税和城镇土地用税针对的是房地产持有环节，而房地产税现在仅在上海、重庆试行，尚未全方位推行。这就是说，假如不进行买卖，中国房地产几乎没本钱。而且国外税费主要在持有环节，持有本钱较高，德国、美国、日本、新加坡、英国、香港等国和区域都有不少房地产税，需要在持有期间缴纳。比如，北京一套100平左右的房屋的持有本钱仅为每年45000元，而在挨近华尔街的FLATIRON公寓，每年需要支付1.16万USD的房地产税和0.85万USD/年的物业费，折合平均每年要支付13.47万元，这部分本钱显然要比国内高得多，事实上也算是隐含的房价。

第四，地区算法不同。住宅建筑面积的计算，既包含住宅用面积，又包含墙体占用面积，还包含公摊面积，楼道、阳台等。多数国家的面积以实质面积或用面积计算。假如香港使用实用面积，则等于建筑面积减去摊余面积。与美国、英国等用面积相当，等于实用面积减去墙占面积，即实质可用的住宅面积。
建筑面积实用面积用面积，两者相差不大，且建筑面积与用面积存在较大差异，需对得房率进行换算，即实质居住面积与建筑面积的比率。一般而言，塔楼或有电梯的住宅的得房率大约是70%，而多层住宅或无电梯的住宅的得房率大约是75%，也就是说，海外70多平的住宅大约等于国内100平。以中国房价除以得房率可以得出与外国房价相比较的真实房价，至少要比原来的房价高20-30%。

因为数据不同，因此直接对比比较容易产生系统偏差。为比较结果的准确性，大家综合考虑了各种原因，确定了以下几项数据处置原则：，以进步程度相近的具备代表性的城市进行比较，防止范围对比的不准确；第二，以市场数据为准，防止外部干涉所带来的数据失真；第三，以同一跨国统计机构为准，防止不同统计口径；第四，将宏观数据维度与微观案例维度结合起来，尽量地反映房价的真实状况；第五，将进步程度差异所导致的房价差异排除在外。接着，大家从这几个原则出发，从宏观和微观两个角度，对中国和其他国家的房价进行比较。
宏观对比度：几乎是全球的。

第六，区域结构的差异。后发制人的中国，城市化率只有54%，区域进步极不平衡，城乡之间、核心城市与三四线城市之间差别非常大，就像一个省会城市，杭州的均价超越6万元，乌鲁木齐的均价在6千元左右，差距有十倍之多。尽管海外也存在区域和城乡差距，但发达国家的城市化率基本在70%以上，没国内分化那样紧急。如此就产生了一个问题，假如比较总体房价，中国的房价或许会被一些落后区域和农村拉低，掩盖大城市的高房价，这与实质不相符。
第七，计价单位不同。不同国家所使用的房子面积测量办法不尽相同，国内为平米，美国和英国为平方英尺，日本和韩国为坪，都需要进行肯定的换算，没办法直接比较。这三个地区之间的转换比率是1平方英尺等于0.093平米，1坪等于3.31平米。

房子价格：修正后仅次于香港。通过对一线城市核心与非核心区域房价的直接对比，大家可以发现，中国一线城市京沪深中心城市房价的平均水平在一线城市中是世界范围内排名前列，比之伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎等世界著名城市，北京、伦敦、新加坡等世界著名城市，差距仍然非常大，京沪深中心城区房价只有香港的一半。

从宏观上讲，大家选择了Numbeo，这是现在世界上价格和相对价格水平。

数据来源：Numbeo，比如：FinancialInstitute：USD/平米数据来源：Numbeo，譬如FinancialInstitute：USD/平米。
但考虑到中国大陆常见的是建筑面积，而核心城市大多是有电梯的住宅，使用70%的得房率，经换算后，上海、北京和深圳中心区域的实质房价分别为21760USD/平米、21554USD/平米和18736USD/平米，已超越伦敦和新加坡，仅次于香港，与其相比，房价差距更小。
数据来源：Numbeo，比如：FinancialInstitute：USD/平米数据来源：Numbeo，譬如FinancialInstitute：USD/平米。
第三看看非中心区：20个全球核心城市非中心区房价与中心区差距明显，其中部分非中心区房价低于中心区房价的一半，但整体排名基本没变化，只有个别城市更替次序。据Numbeo网站的7月核心城市非中心区房价数据显示，上海、北京、深圳7月份核心城市非中心区房价平均水平为7644USD/平米、7525USD/平米、6951USD/平米，占中心城区房价的一半左右，排在第六位，第七位，第八位，仍然非常靠前，但相对于中心城区的地位已经有所后移。
数据来源：Numbeo，如财务研究所，单位：每平米，USD。

请注意，这还没按得房率换算，假如以换算后的房价来计算房价收入比的话，那京沪深的比率就更高了，分别为63.36,62.8和57.34，远远超越香港，成为全球买房负担最重的城市。
第二是全球的房价租金比。直觉上，每平米房价与年租金的比值，可以用来衡量出租房子的投资，可以用来判断是买还是租。在此基础上进一步剖析，租金反映了实质居住需要，假如与租金比较高，那就意味着房价中存在投机炒作的财务原因，可以理解为存在泡沫。

另外，在上海、北京和深圳，非中心区的房价也是以70%的得房率计算，分别是10920USD/平米、10750USD/平米和9930USD/平米，仅次于香港，并超越了伦敦、旧金山、新加坡和巴黎。
数据来源：Numbeo，如财务研究所，单位：每平米，USD。
有关价格：全球，没一个。
一是房价收入比：修正前仅次于香港，修正后则是全球。一般用来衡量住房价格对居民收入的影响，比如，京沪深中心城区的房价收入比平均为40倍，也就是说，在，而北京、上海、深圳则以43.96排第二，40.14排第四，遥遥领先于其他城市，排第五的孟买仅为30.84倍。

香港：中环汇贤居总价991万2卧实用面积41平米。
中上环太平山高街1号汇贤居有一套住宅，建筑面积615尺，于楼龄12年，底座朝西，实用面积只有443尺，实用率72%，总价1150万港元，单价高达240,000元/平米，是全球。但大体上配套愈加健全：一是交通便利，距近期的地铁站西营盘约500米，步行至国际金融中心15，共有多条巴士路线经过，到达铜锣湾不到半。教育资源丰富，附近有17所小学，距香港大学约一公里。生活配套健全，附近有卜公园、上环体育馆、西营盘邮局儿童游乐场等设施，可以进行休闲娱乐。
图为：中原地产首席剖析师张大伟。

在京沪深一线城市和非一线城市中，租金价格在一线城市中居于第一，租房性价比更高。诺姆贝奥在估计每平米租金时假定一居室公寓为50平米，三居室公寓为110平米，没考虑税收或维护本钱。最近核心城市房价租金比数据显示，深圳、北京和上海三个中心城市的中心城区房价租金比分别为75.07、70.75和61.65，排在了前三位，非中心城区也都超越了57。临界点是25，超越临界点意味着该区域房地产投资价值降低，而租房比买房更经济。前面说过，租房都是实质居住需要，买房也有投机需要，房价比高说明投机需要超越实质居住需要，存在一些泡沫。
微观对比：一千万在国家核心区域能买到哪种房屋？
宏观数据更为全方位，但也会有更多错误。再从微观层面上大家也可以做一些感性的对比，有时甚至更接近现实。显微对比不外乎两种思路：一种是同地段与同房价对比，另一种是同价格对比。将这两种办法结合起来，从购房者的角度来看，假设现在手头有约1000万预算，投资地址限定在全球主要城市的核心金融区，然后再去探寻可买可卖的房子作自下而上的对比，如此也能直观地知道全球房价的状况。

融城0.00分

坐落于伦敦市中心的ParkVistaTower2居室的现代公寓于2017年8月完工，装修简洁舒适，坐落于14层，中高层，视线好，可俯视伦敦的壮观秀丽景色，室内面积达80平米，总价100万英镑，单价为11.56万/平方。

网址：//hk.centanet.com/findproperty/zh-CN/Home/Detail/?Id=e16994b0-e0a0-44aa-abd2-62ef6e0b28b4src=S
伦敦：伦敦金融城ParkVistaTower公寓总价925万2卧，80平米。